5月
7
2012
こんにちは、土地活用コンサルタント部の櫻井です。
本日は、5/17（木）開催のセミナーについてお知らせいたします。
みかわ資産形成倶楽部第16回セミナー
「損をしないための相続税申告法」
さて、消費税や相続税の増税などで騒がれる昨今ですが、
相続税法はもちろん、申告をお任せする税理士によっても、
納税額が大きく違ってくる可能性があることをご存知でしょうか？
「えっ、同じ法律に従って納税額を計算するのに、何で違いが出るの？」
そういう風に思われるかは多くいらっしゃいますし、
人によって余分に取られたり、あるいは少なく済んだりするのは不公平ですよね。
しかし、実際に税理士の知識・技量によって納税額には大きな差が生まれるのです。
今回のセミナーでは、
「税理士でも知らない相続税の知識」
「納税額を低く抑える申告の仕方」
こうした内容をお伝えしていきます。
「相続税が心配」という方はもちろん、
「うちはもう相続税対策が終わっている」という方にとっても、
メリットのある内容となっています。
ぜひ会場へ足を運んでいただければと思います。
ご興味を持たれた方は、以下のチラシを印刷してファックスいただくか、
0564-65-0247までお電話いただいて、
担当の者にご氏名、お電話番号、ご住所をお伝え下さい。
もしどうしてもご都合がつかないという場合は、
セミナーで使用されたテキストのみお届けさせていただくことも可能です。
さて、詳しい内容は実際のセミナー会場でお伝えするとして、
本日は、そもそもなぜそうした不公平な状況が生まれるのか、
これについてお話ししたいと思います。
といっても話は簡単。
相続税の発生件数に対して、税理士が多過ぎるのです。
具体的には、相続税の対象となる被相続者が年間で46,000人程度であるのに対して、
日本にいる税理士の有資格者は72,000人以上いるのです。
単純に考えて、年に1件あるかないか、というところです。
実際には、今回ご講演いただく伊保谷先生のように、
毎年数多くの案件を手掛ける方もいらっしゃいますので、
数年、ことによると十数年の間、相続税を扱ったことのない税理士も多いのです。
これでは、ノウハウも蓄積されませんよね。
このように一口に「税理士」といっても、全ての税金に詳しいわけではないのです。
人によっては、自身が税理士でありながら、
「何々税については専門じゃないから、自分の分も他の税理士に頼んでいる」
そんな方もいらっしゃるほどです。
もちろん「馴染みの税理士さん」に一任した方が何かと楽であることは確かです。
ですが、場合によっては数千万、数億円に昇る額となる相続税に限っては話は別です。
きちんと相談した上で「相続税に関しては他の税理士さんに」という形であれば、
今お付き合いしている税理士さんも決していやな顔はしないものです。
大切な財産を無意味に失うことのないよう、
これを機に、もう一度相続税対策を検討してみませんか？
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株式会社ネイブレイン／愛知県のアパート経営・アパート建築
〒444-0008 愛知県岡崎市洞町字西五位原1番地1
TEL：0564-65-0241／FAX：0564-65-0247
私たち＜ネイブレイン＞が存在する理由
「建築会社なんて、どこだって同じようなもの。価格くらいでしか選びようがない」
こんなお客さまの声は、実際びっくりするくらい多いです。
でも、「アパート建築」って、ボリュームも価格も大きく、結構なビッグイベント。
だからこそ私たちは、技術や品質、価格面はもちろんのこと、
「ネイブレインはユニークだから好き」「いつも楽しそうに仕事していて、こちらも楽しくなる」
ということでも選ばれる建築会社でありたいと思っています。
私たちが建てたファンタジー溢れるアパートや、私たちの会社の存在自体が、
この地域を明るくしていくことに、少しでも貢献できていたら、これほど嬉しいことはありません。
Unique! Fantasy! Original! Happy! Since 1998
byネイブレイン
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28
2012
こんにちは。
土地活用コンサルタント課の楠部です。
大型連休を目前に控え、旅行やレジャーの計画をされてる方も多いのではないでしょうか？
お出かけの際には交通など十分お気をつけてください。
さて、先日こちらのブログで告知した２現場の見学会が無事終了しました。
雨天の日もあったにも関わらず、多くのみなさまにご来場いただきまして誠にありがとうございました。
合計３日間の来場数は、なんと・・・
７７組１２７名様！
ご来場いただきました皆様には重ねて御礼申し上げます。
今回の見学会はコンセプトの異なる２物件での開催となりましたが、いずれも非常に好評でした。
【幸田町相見アパート】
自由設計を活かした２LDKメゾネット１棟４戸のアパート。
区画整理で整備された街に似合う可愛らしい外観の物件です。
相見アパート現場見学会のひとコマ
プロヴァンス風の外観は来場者の皆様やご近所の皆様にも大変好評でした。
【岡崎市岡町５５HOUSEアパート】
先ほどとは打って変わったモダンな外観の岡町５５HOUSEアパート。
２LDKメゾネット１棟５戸のアパートです。
岡町５５HOUSE見学会のひとコマ
外観：各戸にウッドデッキが付いています
こちらのアパートは５５HOUSEという、規格商品になります。
２LDKメゾネットで戸当たり建物建築費600万円※1を実現したことで、
家賃55,000円の入居でも、利回り10％※2が確保できる商品です。
※1. 55HOUSE1棟4戸の場合 ※2.総事業費3,100万円・全額借入・25年返済・金利2％の場合
これにより、将来の家賃下落のリスク、空室のリスク、金利上昇
のリスクに耐えうるアパートとして完成しました。
実際に来場いただいた皆様には、
「商品のコンセプトがわかりやすい」や、
「部屋が快適で600万円の建築費とは思えない」
などご好評をいただきました。
５５HOUSEにはモデルルームもございまして、いつでもお気軽にご見学いただけます！
モデルルーム見学のご希望、土地活用のご相談、お問い合わせは
電話： 0564-65-0241
株式会社ネイブレイン 土地活用コンサルタント課 楠部（クスベ）までお気軽にどうぞ。
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私たち＜ネイブレイン＞が存在する理由
「建築会社なんて、どこだって同じようなもの。価格くらいでしか選びようがない」
こんなお客さまの声は、実際びっくりするくらい多いです。
でも、「アパート建築」って、ボリュームも価格も大きく、結構なビッグイベント。
だからこそ私たちは、技術や品質、価格面はもちろんのこと、
「ネイブレインはユニークだから好き」「いつも楽しそうに仕事していて、こちらも楽しくなる」
ということでも選ばれる建築会社でありたいと思っています。
私たちが建てたファンタジー溢れるアパートや、私たちの会社の存在自体が、
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16
2012
こんにちは、土地活用コンサルタント課の櫻井です。
さて、本日は開催まで一週間を切った、
岡崎市岡町アパート見学会についてお知らせします。
今回の見学会で見ていただけるのは、
シンプルモダンな外観の「55HOUSE」という規格商品です。
おかげさまで商品の発表から一年あまり、
愛知県内各地で建築されたオーナー様からは高い評価を頂いております。
55HOUSEイメージパース
評価いただくポイントは様々ですが、この「55HOUSE」の場合、
「これまでアパートを経営してきて、アパートは儲からないと思っていた」
「自分の持っている土地では、アパートの経営なんてできないと思っていた」
「借金が返せなくなったら怖いから、アパートはやらない」
「周辺のアパートに空室があるのに、今新築しても入居があるわけがない」
このようにアパートに対して否定的な考え方をお持ちだった、
そんなオーナー様が多いのが一つの特徴と言えるかも知れません。
では、なぜ「55HOUSE」はそうしたオーナー様にも受け入れられているのか。
それは「アパート」というものへの考え方が他社のアパートとは全く異なるからです。
実際、一口にアパートと言ってもその実情は千差万別です。
外観、間取り、築年数、住宅設備のグレード、立地、家賃などなど。
何から何まで同じ条件のアパートは一つとしてありません。
極端な例ですが、ある場所に隣り合った同じ間取りのアパートがあるとします。
一つは築40年以上の物件、見るからにボロボロで入居はゼロ。
一つは築20年くらい、ごく普通の外観で空室は一室だけ。
この二棟を見比べて、
「同じ間取りなのに入居がこんなにも違う理由はなぜだろう？」
と不思議に思う人はいませんよね。
誰がどう見ても、入居の有無を分けているポイントは間取りではなく築年数です。
実際には様々な要因が複合的にからんでくるので見えにくくなっていますが、
基本的には上に挙げた単純な例が全てで、
①入居を決めるに当たって決定的なマイナス要因を持つ物件
②様々な条件を総合的に判断して、周囲の物件に劣っている物件
長期間空室のある物件は、必ずこの二つのどちらかに当てはまります。
例えば上の例でも、原因は二通り考えられます。
①外観が汚過ぎて、その時点で入居者の選択肢から外れてしまっている。
②実は近くに同じ築40年でも家賃が5000円安い物件があり、そちらは満室。
これによって対策も異なってきます。
①の場合なら、建て替えが最善となりますが、
②の場合であれば、家賃を下げれば入居が決まると考えられます。
特に残債もなく、相続税対策など建て替えをする理由がない場合、
思い切って家賃を下げて入居を決めるのも一つの手です。
私たちネイブレインは、そのオーナー様の状況に合わせて提案を行います。
さて、前置きが長くなってしまいましたが、
以上のことを踏まえれば、フリープランと55HOUSEは全く違うように見えて、
実は根っこの部分では同じ考え方からスタートしていることをご理解頂けるかと思います。
全ては、オーナー様を取り巻く様々な状況により柔軟に対応するため。
場所が違えば、最適な戦略が違ってくるというだけの話なのです。
特に55HOUSEの場合、オーナー様の抱える「リスクへの対応」が主眼に置かれています。
様々なリスクが想定されますが、それらはいずれもやり方次第で解消できるものなのです。
長くなってきていますので、ここでは3つに絞ってご紹介いたします。
①将来の家賃下落リスク
これまであまり考慮されてきませんでしたが、これからの時代、
アパート経営を始めるに当たっては、家賃が下落することも想定しておく必要があります。
逆に言えば、あらかじめ家賃下落も織り込んだ経営計画を立てておけば、
たとえ家賃が落ちたとしても、安心だと思いませんか？
55HOUSEの場合、2LDKの間取りでありながら38,000円まで家賃が落ちたとしても、
まだまだ黒字経営が可能なのです。（※1）
※1.55HOUSE・4戸・総事業費3,100万円・全額借入・25年返済・金利2％
②将来の空室リスク
人口減少、家余り時代、ということが言われています。
当然、人口が減少すれば空室が増え、家賃の値下げ競争が始まることも考えられます。
その場合でも、55HOUSEであれば周辺のライバル物件より25,000円安い家賃設定でも、
同じ事業性になります。（※2）
つまり、大手メーカーで建てたアパートが赤字ギリギリとなる家賃設定でも、
55HOUSEであれば25,000円分の余力を残した経営が可能となるのです。
当然、ライバル物件も返済がありますから採算度外視で無茶な値下げはしてきません。
あまり知られていないことですが、そもそもアパート経営というものは、
際限のない値下げ競争が発生しにくい仕組みになっているのです。
※2.他メーカーを900万円/戸と仮定
③将来の金利上昇リスク
アパートを建築するに当たって、意外と盲点になりやすいのが金利です。
借入の金額が大きいので、0.1％の上昇でも返済期間全体を通してみると、
積もり積もって数十万円、数百万円の違いが生まれていることも珍しくありません。
55HOUSEであれば、総事業費を低く抑えることができますので、
岡崎市であれば相場の家賃が取れたとして、最短10年で返済を終えることが可能です。
もちろん、最初は25年で契約しておいて、繰り上げ返済をすることも可能です。（※3）
契約金額を気にして値下げ交渉をされるオーナー様も多いのですが、
銀行と交渉して低い金利設定を勝ち取る能力や、繰り上げ返済などのアフターメンテナンス、
建築会社を決めるに当たってはそうした部分も注目する必要があります。
※3.相場家賃6.8万円・全額借入・10年返済・金利1.5％
ここまで55HOUSEを紹介してまいりましたが、いかがでしたでしょうか？
今回の見学会は、その55HOUSEを実際に見ていただける、良い機会となっております。
「安いだけで中はダメなんじゃないの？」
そんな風に思われている方がいらっしゃるようでしたら、ぜひ実物を見て下さい。
「これだけの2LDKが戸当たり600万円？」
そんな驚きの声がこれまで多数寄せられております。
岡崎市岡町アパート完成見学会
【開催概要】
■日時：4/22(日)～4/23(月) 10:00～17:00
■場所：岡崎市岡町字保母境13-1
岡町５５ＨＯＵＳＥ完成見学会のチラシ
また、この他にも何か不安や悩みを抱えているという方がいらっしゃれば、
電話もしくはメールでお問い合わせいただければと思います。
それでは、会場でお待ちしております。
担当 櫻井
TEL 0564-65-0241
FAX 0564-65-0247
MAIL k-sakurai@nabrain.com
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株式会社ネイブレイン／愛知県のアパート経営・アパート建築
〒444-0008 愛知県岡崎市洞町字西五位原1番地1
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私たち＜ネイブレイン＞が存在する理由
「建築会社なんて、どこだって同じようなもの。価格くらいでしか選びようがない」
こんなお客さまの声は、実際びっくりするくらい多いです。
でも、「アパート建築」って、ボリュームも価格も大きく、結構なビッグイベント。
だからこそ私たちは、技術や品質、価格面はもちろんのこと、
「ネイブレインはユニークだから好き」「いつも楽しそうに仕事していて、こちらも楽しくなる」
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12
2012
こんにちは。
土地活用コンサルタント課の楠部です。
４月も半ばに差しかかり、暖かい日が続きますね。
昨日私は岡崎城公園にて花見を楽しんできました。
岡崎城公園の桜
郷土(和歌山)愛が人一倍深い私、岡崎に越してきて丸一年が経ちましたが、
満開のさくらを見ると岡崎もいいところだなぁとしみじみ思いました。
さてタイトルにもありましたが、
今月ネイブレインは幸田・岡崎二つの現場にて物件の完成見学会を開催致します。
第一弾 幸田町相見アパート完成見学会
【開催概要】
■日時： ４月２１(土)・２２(日)日 10:00～17:00
■場所： 幸田町菱池阿原11－1付近
第二弾 岡崎市岡町５５HOUSE完成見学会
【開催概要】
■日時： ４月２２(日)・２３(月)日 10:00～17:00
■ 場所： 岡崎市岡町字保母境13-1
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
【幸田相見アパート完成見学会】
区画整理が進み、東海道本線新駅「相見駅」が3月に竣工したばかりの幸田相見地区に
おしゃれなメゾネット型アパートが誕生！
幸田相見アパート完成イメージ
弊社の強みである自由設計を活かし、充実の広さ・設備で快適な２LDKを実現しました。
【岡崎市岡町５５HOUSE完成見学会】
弊社が自信を持っておすすめする、アパート経営に付いてまわるあらゆる将来リスクに
対応した企画商品「55HOUSE」。
昨年碧南市で開催しました５５HOUSE第一号の完成見学会では、
多くの来場者の皆様に来場いただき、大反響だった５５HOUSEがついに岡崎に完成します！
55HOUSEイメージパース
５５HOUSEはアパート経営の将来リスクに耐え得る商品です。
アパート経営のリスクと言えば・・・「家賃下落のリスク」「空室のリスク」「金利の上昇リスク」など
少なからず思い浮かぶ方もいらっしゃると思います。
これらのリスクでお困りのオーナー様、リスクが心配で計画に悩む地主様も多いのでは？
そんなオーナー様、地主様に朗報です。
５５HOUSEは上記のような「アパート経営のリスク」に対応できるよう、
あらかじめ設計された商品なのです。
なぜ５５HOUSEは将来リスクにも負けないアパートだと言えるのか…？その根拠は･･･？
次回のブログではこの５５HOUSEについて詳しくご案内したいと思います。
ぜひご期待ください。
岡町５５ＨＯＵＳＥ完成見学会のチラシ
完成見学会へのご来場をスタッフ一同お待ちしております。
お問い合わせ、ご質問はTEL：0564-65-0241
土地活用コンサルタント課 楠部(クスベ)までどうぞ。
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私たち＜ネイブレイン＞が存在する理由
「建築会社なんて、どこだって同じようなもの。価格くらいでしか選びようがない」
こんなお客さまの声は、実際びっくりするくらい多いです。
でも、「アパート建築」って、ボリュームも価格も大きく、結構なビッグイベント。
だからこそ私たちは、技術や品質、価格面はもちろんのこと、
「ネイブレインはユニークだから好き」「いつも楽しそうに仕事していて、こちらも楽しくなる」
ということでも選ばれる建築会社でありたいと思っています。
私たちが建てたファンタジー溢れるアパートや、私たちの会社の存在自体が、
この地域を明るくしていくことに、少しでも貢献できていたら、これほど嬉しいことはありません。
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2
2012
こんにちは、土地活用コンサルタント課の櫻井です。
先日からお伝えしてきました名古屋市名東区本郷アパートの見学会ですが、
おかげさまで多くの地主様、仲介業者様にご来場いただくことができました。
来場いただいた皆様、また見学会の開催を快く了承していただいたオーナー様には、
改めて感謝の気持ちをお伝えさせていただきます。
ありがとうございました。
さて、今回のアパート計画についてですが、
まず120坪の敷地に2LDK5戸を入れることを前提として、
どうやって魅力的な間取りを形作っていくか、という部分が肝でした。
メゾネット型のアパートの弱点として、戸数を確保しようとすると、
間口が狭く細長い物件になりやすいということが挙げられますが、
この物件の場合も間口3.8メートルに対して奥行き10メートルと、
かなり細長いつくりになっていました。
こうしたケースの場合、一つ問題となるのが採光の問題です。
リビングの奥には光が十分に届かず、昼間でも電気が必要となるケースがあります。
そこで、今回の物件に関してはトップライト（天窓）を設け、
1階のリビングに光が差し込むプランとすることで、採光の問題を解決しています。
トップライトは通常の壁面に設けた窓に比べ、
一日の内で光の差し込む時間が長く、
隣の建物の影になる確率もぐっと低いため、
建築基準法でも通常の窓の3倍の採光能力があるものとして評価されます。
また、住宅エコポイント制度に適合する、
遮熱・断熱性能の高いLow-Eガラスを用いることで、
トップライトににありがちな、夏に熱くなり過ぎるということもありません。
このようにちょっとした「遊び」を取り入れたプランが作れるのは、
フリープランを得意とする私たちネイブレインならではと言えます。
ただ、こういった「遊び」や住宅設備のグレードアップは、
闇雲にやればいいというものでもありません。
私たちが「営業」ではなく「土地活用コンサルタント」を名乗るのも、そのため。
もちろん金額をかければかけただけ建物はよくなっていくに決まっていますが、
オーナー様にとって真に重要なのは「どれだけお金をかけたか」ではなく、
その建物に「どれだけのお金をかけてよいのか」を知ることなのです。
ごくごく大雑把に言えば、
想定される家賃×戸数×12ヶ月÷希望利回り(％)×100＝総事業費
という形で、計画初期段階における総事業費の目安の数値が算出できます。
そこで出た仮の総事業費をベースに、諸経費を引いていくことで、
建物本体にかけてよい金額も明らかになります。
その数字を元に、何にお金をかけ、何にはお金をかけないのか、
プロとしての視点から、オーナー様にアドバイスさせていただきます。
もちろん、上記の計算式はあくまで計画初期段階での参考値なので、
計画が進んで正確な数字が出揃うにつれてそれらを反映させ、
それと並行してさらに数字の精度を高めていくことも重要です。
世の中のアパート営業マンのほとんどはオーナー様に対して、
「建物が何戸でいくら、住宅設備はこういうものを使っています」
「家賃はこれくらいなので、利回りはどれだけです」
といったトークをしています。
ですが、このように「足し算」しただけの計画に何の根拠も無いことは、
昨今の空室の多さを見れば明らかです。
アパートが事業の経営であるという一面を考えれば、
オーナー(そして本来は建築会社)が何よりも最初にするべきことは、
その計画は商売として成り立つのかを見ることであり、
商売として成り立つコストパフォーマンスのよい建物を計画することです。
オーナー様にとっても、一生に何度も無い数千万円単位の買い物ですから、
最初は適正な金額がいくらなのかなど分からないのが普通です。
お持ちの土地や古アパートについてご相談いただきましたら、
どんな間取りが何戸入り、どれぐらいの家賃が取れるのかを調査した上で、
オーナー様のお土地の「適正な事業規模」についてご報告させていただきます。
「まだ計画は先」「アパートをやるとは決めていない」という場合であっても、
この「適正な事業規模」を知っておくことは、決してマイナスにはなりません。
テナントや駐車場であっても、基本の考え方は変わらないからです。
これから計画される方はもちろん、今計画されているという方も、
いま受けている提案の内容について、
それが適正な規模なのかどうか、確認してみることをお勧めいたします。
長くなってしまいましたが、多少なりともお役に立てたでしょうか。
私たちは、本当にオーナー様のためになる土地活用のお手伝いができるよう、
微力ながら全力を尽くして参ります。
ご質問、お問い合わせ等お待ちしておりますので、お気軽にどうぞ。
担当 櫻井
TEL 0564-65-0241
FAX 0564-65-0247
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18
2012
こんにちは。土地活用コンサルタント課 加藤です。
本日は、３月１２・１３日に行いました、
リノベーション完成見学会in豊田の報告をしたいと思います。
ご来場頂いた皆様、本当にありがとうございました。
初めての、リノベーション完成見学会ということもあり、
仲介業者の方や、実際にアパートを所有されているオーナー様等、たくさんの方に
ご来場頂くことができました。
仲介業者の方からは、実際に募集をする立場から、
「これだけきれいに改装していれば、築20年でも入居は決まるね！」
というお言葉を頂きました。
また、市場には、ｷｯﾁンやお風呂を交換しただけの物件や、和室を洋室に変更しただけの物件が多い中、
ネイブレインが行った全改装のリノベーションは、全体的に新しくなっているため、
新築を求めているお客さんにも紹介できる、ということだそうです。
今回の見学会にご来場頂けなかった方は、３月２３・２４日にも、
リノベーション見学会in天白区 を行いますので、こちらにご来場ください。
尚、見学会は、完全予約制で行っておりますので、
見学をご希望の方は、電話・FAXにて、下記の電話番号までご連絡ください。
【開催概要】
■日時： ２０１２年３月２３（金）・２４日 （土）
■時間： １０：００～１７：００
■物件名： グローハイツ
■住所： 名古屋市天白区中平４丁目１４０７－１
■連絡先： 株式会社ネイブレイン 土地活用コンサルタント課
０５６４－６５－０２４１ 担当：加藤
リノベーション見学会 in 天白
改装後のイメージ。南側に面したＬＤＫは、明るく、広々とした印象になります。
★ リノベーション見学会in天白 の、詳しい内容については、
２月２８日掲載の、「名古屋市にて初のリノベーション」
をご覧ください。
→こちらをクリックしてください。「名古屋市にて初のリノベーション」へのリンク
【名古屋市、本郷アパート完成見学会開催】
また、３月２４（日）・２５日（月） には、新築アパートの完成見学会も行います。
３月は完成物件が多く、見学会ラッシュですね。
今、市場にある物件を実際にご覧頂ける機会となっていますので、
皆様、お誘い合わせの上、ぜひご来場ください。
【開催概要】
■日時： ２０１２年３月２５（日）・２６日 （月）
■時間： １０：００～１７：００
■住所： 名古屋市名東区本郷３丁目９５
■連絡先： 株式会社ネイブレイン 土地活用コンサルタント課
０５６４－６５－０２４１ 担当：加藤
リノベーション見学会 in 天白
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8
2012
こんにちは。土地活用コンサルタント課 加藤です。
最近、少しずつ暖かくなり、過ごしやすくなってきましたね。
私は、やっと布団から時間をかけずに出られるようになりました。
さて、本日は、今月に開催します
リノベーションの完成見学会についてご案内させて頂きます。
① 豊田市 リノベーション見学会
間取りは４パターン、１０室を大改装しました。
本日はそのうちの１部屋をご紹介させて頂きます。
３LDKという間取りですが、LDKの南側に和室があることで、
狭く、暗い印象のLDKになっていました。
ここを広々とした１７．８帖のLDKにすることで、
現在のニーズに合った間取りに変更しました。
改装前
改装後
改装前・玄関
改装後・玄関
【開催概要】
■日時： ２０１２年３月１２（月）・１３日 （火）
■時間： １０：００～１７：００
■物件名： 愛知第二ビル
■住所： 豊田市日南町１丁目３５
■連絡先： 株式会社ネイブレイン 土地活用コンサルタント課
０５６４－６５－０２４１ 担当：加藤
② 天白区 リノベーション見学会
この物件は、３LDKから２LDKへの間取り変更を行っているのですが、
この物件周辺の市場調査の結果により、同じように改装した部屋が多くあり、
しかもその部屋は家賃アップされることなく、決まっていないものも多くあることが
分かりました。
以上のことから、単純な間取り変更ではなく、設備や収納を充実させ、
新築物件とも競争できるだけの付加価値を付けた物件にすることを目指しました。
改装前
改装後改装前・南側和室
完成後イメージパース
改装前・玄関
改装後・玄関イメージパース（シューズクローゼット）
ちなみにこのお部屋は、募集開始からわずか１週間で入居が決まったという
実績もあります。
【開催概要】
■日時： ２０１２年３月２３（金）・２４日 （土）
■時間： １０：００～１７：００
■物件名： グローハイツ
■住所： 名古屋市天白区中平４丁目１４０７－１
■連絡先： 株式会社ネイブレイン 土地活用コンサルタント課
０５６４－６５－０２４１ 担当：加藤
リノベーションで重要なことは、設備だけ、床だけなど、
一部を改装するのではなく、全体的に新しくする、ということです。
もちろん設備を新しくすれば、今と同じ入居者は喜ばれるはずです。
しかし、初めてその部屋を見る新規の入居希望者にとっては、
改装していない古い部分が際立って見えてしまい、
全体的に「築年数が経った物件」という印象を持ってしまいます。
結果、家賃が上がらなかったり、改装したのに入居者が決まらなかったり、
といったことが起こってしまうのです。
全てを新しくするとはいったいどのようことなのか。
既存の壁などを生かしつつ、費用を最小限に抑えたリノベーションというのは
どのようなものなのか、実際に見て確かめてみませんか？
皆様のご来場を、スタッフ一同、心よりお待ちしております。
なお、どちらの見学会も、予約制で開催致します。
見学をご希望の方は、添付資料に記入してFAXを頂くか、
お電話にてご連絡ください。
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株式会社ネイブレイン／愛知県のアパート経営・アパート建築
〒444-0008 愛知県岡崎市洞町字西五位原1番地1
TEL：0564-65-0241／FAX：0564-65-0247
私たち＜ネイブレイン＞が存在する理由
「建築会社なんて、どこだって同じようなもの。価格くらいでしか選びようがない」
こんなお客さまの声は、実際びっくりするくらい多いです。
でも、「アパート建築」って、ボリュームも価格も大きく、結構なビッグイベント。
だからこそ私たちは、技術や品質、価格面はもちろんのこと、
「ネイブレインはユニークだから好き」「いつも楽しそうに仕事していて、こちらも楽しくなる」
ということでも選ばれる建築会社でありたいと思っています。
私たちが建てたファンタジー溢れるアパートや、私たちの会社の存在自体が、
この地域を明るくしていくことに、少しでも貢献できていたら、これほど嬉しいことはありません。
Unique! Fantasy! Original! Happy! Since 1998
byネイブレイン
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28
2012
こんにちは。
土地活用コンサルタント課の楠部です。
2月も残すところあと少し、日に日に暖かくなり、春が待ち遠しくなってきました。
待ち遠しいといえばこちらにも。
先日ネイブレインでは、名古屋市にて初となるリノベーションの案件を成約いたしました。
3月末のお引き渡しに向け着々と工事が進んでおります。
今回はその事例をご紹介したいと思います。
物件は天白区中平にあります、築20年目の６階建てＲＣ造全３０戸の賃貸マンション。
間取りが３ＬＤＫ（下記参照）と現代のニーズに合わないこと、駅から徒歩圏外であることから家賃を下げてもなかなか入居決まらず、全戸中１／３が空室という状況でした。
◆Before
6帖の洋室が2室、和室が１室、LDKは内側に位置するため明かりの入りにくい間取りでした。
オーナー様は空室による収入減はもちろんですが、家賃ダウンにともなう入居者の質の変化・低下を気にされていました。
そこで弊社ではまず提案に当たり、周辺の物件情報を徹底的に調査し、どのような物件が満室でどのような物件で空室が多いのか、築年数、間取り、設備などの分析を行いました。
結果、今回の物件周辺の市場ではよく似た築年数、間取りの物件が非常に多く、
「駅からの近さ」「家賃」 この二点の比較によって入居の命運が分かれている傾向だとわかりました。
入居者の質を良くしたい―オーナー様の要望を叶えるとともに、周辺のよく似た物件や、エリアでの一番人気の物件、新築物件とも競争できる物件にするために行き着いた考えが、
「コンセプト」をもたせることで付加価値をつけ家賃アップを目指すというものでした。
最終ご成約となった２室のリノベーション計画がこちら
◆プランＡ ＳＣＬ・ＷＣＬ・ランドリースペース 生活導線が楽しくなるお部屋
ブーツなどもたっぷり収納、女性に嬉しいSCL
部屋干しができるスペースと大容量のＷＣＬを設置
◆プランＢ ＬＤＫから直結の趣味のスペース ＤＥＮのあるお部屋
書斎やパソコンスペースとしてお使いいただけるDEN
- 内装は白をベースとし、広々明るいLDKに
弊社ではリノベーションにおいて最も重要視すべきは、かけるコストと実際家賃のバランスだと考えます。
コストをかけても回収できなければ元も子もありません。
市場によって、物件によって、オーナー様の状況によってこのバランスは変わってきます。
場合によってはコストをかけない、家賃を下げて募集することが最善という可能性もあります。
今回のように間取り・設備を一新し、コンセプトを持たせるリノベーションはオーナー様の抱える問題を解決する手段のひとつです。
このリノベーションの物件を皆様の目で見ていただける機会がございます！
＜リノベーション見学会 in豊田、天白＞
豊田 3月12日（月）13（火） 10:00～17:00
豊田市： 豊田市日南町1丁目35 【愛知第二ビル】
天白 3月23日(金)24日（土） 10:00～17:00 ※予定
天白区： 名古屋市天白区中平4丁目1407-1 【グローハイツ】
見学会の詳細は後日こちらのブログにてお知らせ致しますが、
今回の見学会は 完全予約制 となっております。
お電話にて事前予約をお願い致します。
お問い合わせはＴＥＬ０５６４－６４－０２４１（クスベ）まで。
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私たち＜ネイブレイン＞が存在する理由
「建築会社なんて、どこだって同じようなもの。価格くらいでしか選びようがない」
こんなお客さまの声は、実際びっくりするくらい多いです。
でも、「アパート建築」って、ボリュームも価格も大きく、結構なビッグイベント。
だからこそ私たちは、技術や品質、価格面はもちろんのこと、
「ネイブレインはユニークだから好き」「いつも楽しそうに仕事していて、こちらも楽しくなる」
ということでも選ばれる建築会社でありたいと思っています。
私たちが建てたファンタジー溢れるアパートや、私たちの会社の存在自体が、
この地域を明るくしていくことに、少しでも貢献できていたら、これほど嬉しいことはありません。
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23
2012
こんにちは、土地活用コンサルタント課の櫻井です。
2月も半ばを過ぎ、最近は外出しても何となく暖かくなってきているような気もします。
とはいえ、社内でもインフルエンザで倒れる人がちらほらいるので、
まだまだ体調には気をつけないといけませんね。
さて、突然ですが、こんな風に聞かれたらあなたはなんと答えますか？
「一年に50万円の税金を納める権利をあなたにあげます」
考えるまでもなく、そんな権利は誰も欲しくありませんよね。
また、仮にあなたがそれを持っていて、それを捨てられるとしたら、
すぐ捨ててしまった方がいいはずです。
ここまでは、ほとんどの方に同意いただけると思うのですが、
「あなたには土地の所有権があるので、固定資産税を支払う義務があります」
こうなると、大部分の地主さんは「仕方ない」となってしまうのです。
なぜでしょうか？
使いもしない土地の所有権なら、手放してしまえばいいのでは？
一年で数十万、十年で数百万もの大金を払うのは、なんのためですか？
もちろん、地主様それぞれの事情があって固定資産税を払われているとは思います。
ただ、そのように手放せない、手放したくない理由があるのであれば。
せめて固定資産税をまかなうぐらいの金額をその土地で生まなければ、
ただの金食い虫を飼っているのと同じことです。
私たちも固定資産税の支払いが苦しいという地主様にはよくお会いします。
その地主様を取り巻く状況やご自身のお考えによって、
コンサルタントの立場から様々な提案をさせていただきますが、
やはり固定資産税の軽減という目的がある場合、
最初に提案させていただくのはアパートの建築です。
アパートの家賃収入が得られることはもちろんですが、
一番のメリットは建物を建てた場合に固定資産税が6分の1になることです。
特に、すでにアパートが建っている土地を相続した2代目オーナーの方は、
このことに十分気をつける必要があります。
親がアパート経営に苦労しているのを見ていたあるオーナー様は、
代替わりを機にアパートを取り壊して駐車場を整備したのですが、
当然のことながら固定資産税はそれまでの6倍に跳ね上がりました。
アパートと同じくらいの収入という当初の見込みは大きく外れてしまいました。
単純に賃料の合計だけで比較していたために起こった失敗です。
とは言え、古いアパートを引き継いだ2代目オーナー様が、
アパートは儲からないと考えるのも無理はないかも知れません。
建てた当時の家賃収入は望めず、入退去ごとにリフォーム費用が数十万。
周辺のアパートには空室が多く、建て替えても入居があるかどうか不安。
私たちのお客様の中にも、最初は「アパートはやらない」とおっしゃっていた、
そんな方が多くいらっしゃいます。
そんな方に知っていただきたいのが、ネイブレインが標準仕様としている、
「洗えるクロス」と「ギャランフローリング」という二つの内装材です。
長年の間に染み付いたタバコのヤニや、子供の油性マジックでの落書きなど、
通常では落ちない汚れもクリーニングで落とせてしまう「洗えるクロス」と、
家具を引きずっても傷が付かない「ギャランフローリング」を使うことで、
退去時のクロス・フローリングの張替えは必要なくなります。
クリーニングだけ行えば十分なので、費用は10分の1に抑えられます。
では、最後にお知らせです。
名古屋市の名東区本郷にて、洋風のメゾネット型アパート見学会を開催します。
日程は3月25日（日）、26日（月）の二日間となっています。
本郷インターを降りてすぐのアクセスのよい立地ですので、
遠方の方にも来場いただきやすいかと思います。
会場では、上でご紹介した「洗えるクロス」や「ギャランフローリング」の、
実物を手に取って試していただくこともできます。
詳しい情報については、時期が近づいたらまたお伝えいたしますので、
興味をお持ちでしたらぜひぜひご来場下さい。
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11
2012
みなさん、こんにちは。
土地活用コンサルタント課、加藤です。
今日は久々に暖かく、とても過ごし易かったですね。こんな日が毎日続くといいのですが…。
さて、ネイブレインでは最近、リノベーションの依頼を受けることが大変多くなってきました。
そこで本日は、先日完成した、物件について紹介をしたいと思います！
こちらの物件は、築４０年の、RC構造で、間取りは３Kでした。
改装前
建築当時は一般的だった、３Kという間取りですが、現在ではそのニーズはほとんどありません。
クロスの張替え等で、内装をきれいにしてもなかなか入居が決まらない、ということをよく聞きますが、
これは、間取りに原因があったのです。
そこで今回は、間取りから改装することで、入居ニーズを確保しようと考えました。
↓今人気なのは、１LDK,２LDKといった、「LDK」があるタイプです。
今回の物件は、新婚さんをターゲットとした、１LDKに改装しました！
改装後
まず、大きく変わったのは、トイレの位置です。
洗面室の奥にあったトイレを和室側に移動させ、
ベランダにあった洗濯機置場を洗面室に移動しました。
また、LDKは１４帖以上あり、ソファーとダイニングテーブルの両方を置くだけの、
充分な広さがあります。
さて、それでは、内装がどのように変わったのか、写真で見て行きましょう。
■ 玄関
玄関（改装前）
玄関(改装後）
全体を白い色にすることで、広さを演出しています。
■キッチン・LDK
キッチン（改装前）
キッチン・(改装後）
料理の際も便利な、カウンターを設置しました。
キッチン(改装後）
白い内装材の中の、ダークブラウンが、ｱｸｾﾝﾄになります。
■ 洗面室
洗面（改装前）
洗面室（改装後）
洗面室の奥にあったトイレを移動させ、
代わりに 洗濯機置き場を設置しました。
■ トイレ
トイレ(改装前）
トイレ（改装後）
■ 浴室
浴室（改装前）
浴室（改装後）
追炊き付きのユニットバスに交換しました。
内装材・設備も全て変えたことで、全体的に明るく、広いイメージの物件に
生まれ変わりました。
ちなみにこちらの物件は、改装前よりも約1万５千円の家賃アップにも関わらず、
完成前から１／２の入居が決まり、とても人気の物件のようです。
ネイブレインでは、このようなリノベーションのご相談も受け付けております。
今ご所有されている物件のことで、お悩みの方がありましたら、ぜひご連絡ください。
株式会社ネイブレイン
０５６４－６５－０２４１(担当：加藤）
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「建築会社なんて、どこだって同じようなもの。価格くらいでしか選びようがない」
こんなお客さまの声は、実際びっくりするくらい多いです。
でも、「アパート建築」って、ボリュームも価格も大きく、結構なビッグイベント。
だからこそ私たちは、技術や品質、価格面はもちろんのこと、
「ネイブレインはユニークだから好き」「いつも楽しそうに仕事していて、こちらも楽しくなる」
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